耀樺國(guó)際皮具城現(xiàn)改名為越和國(guó)際皮具城，由越和集團(tuán)經(jīng)營(yíng)管理。
廣州商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，鑫耀大廈1-4層裙樓可謂命途多舛。
該項(xiàng)目由廣東耀華房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（下稱(chēng)“耀華”）開(kāi)發(fā)。為將物業(yè)順利出售，耀華與代理商廣州偉國(guó)投資集團(tuán)有限公司（下稱(chēng)“偉國(guó)”）簽訂了包銷(xiāo)合同，偉國(guó)要包銷(xiāo)回款3億元；偉國(guó)若超額完成銷(xiāo)售，超出3億元的部分無(wú)論是資金還是物業(yè)都?xì)w偉國(guó)所有。
偉國(guó)將物業(yè)包裝命名為萬(wàn)麗國(guó)際皮具城，以高額返租為誘餌，將商鋪以原價(jià)2倍多的價(jià)格出售。后偉國(guó)因非法集資案東窗事發(fā)，資金鏈斷裂，被迫破產(chǎn)。
開(kāi)發(fā)商耀華經(jīng)過(guò)權(quán)衡后，最終出面收拾殘局，處理該項(xiàng)目返租問(wèn)題，并順勢(shì)將偉國(guó)未售物業(yè)納入囊中，并改名為耀樺國(guó)際皮具城。
然而，更令花高價(jià)買(mǎi)商鋪的業(yè)主們想象不到的是，由于耀華內(nèi)訌，無(wú)心管理商鋪，又將余下物業(yè)打包變賣(mài)給寶達(dá)投資。然而寶達(dá)投資也是無(wú)心持有，找來(lái)新的代理方再謀變現(xiàn)。
新的代理方越和集團(tuán)卻變本加厲，不僅打出高額返租的噱頭，還聲稱(chēng)40年總收益將高達(dá)36.9倍，并將該項(xiàng)目更名為“越和國(guó)際皮具城”。
然而，多次遭變賣(mài)的越和國(guó)際皮具城能否改變命運(yùn)仍是一個(gè)未知數(shù)。
知情人士稱(chēng)，由于簽訂高額返租的主體不是開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商在事發(fā)后往往能置身事外。
就這樣的質(zhì)疑，時(shí)代周報(bào)記者采訪了耀華辦公室主任袁龍。他說(shuō)：“這些事情我都不是很清楚。他們（指第三方）有不利的說(shuō)法就不利吧，公道自在人心。”說(shuō)完便匆匆掛掉電話。
一轉(zhuǎn)手賣(mài)價(jià)高了一倍多
桂花崗皮具商圈，坐落著數(shù)十家皮具城。
2013年1月18日，已經(jīng)更名為越和皮具城的鑫耀大廈1-4樓裙樓打著“三元里全球皮具之都唯一在售”的旗號(hào)招徠買(mǎi)家，并以“高額返租”作為誘惑。
這一幕似曾相識(shí)。2010年1月，萬(wàn)麗國(guó)際皮具城在偉國(guó)的操縱下就是以“高額返租”作為誘惑吸引小業(yè)主來(lái)購(gòu)買(mǎi)。只不過(guò)，偉國(guó)卻最終遭遇覆滅。
據(jù)悉，當(dāng)年，為將商鋪賣(mài)出去，耀華地產(chǎn)與偉國(guó)簽訂包銷(xiāo)協(xié)議，主要內(nèi)容為：偉國(guó)一次性繳納保證金4000萬(wàn)元；無(wú)論偉國(guó)以單價(jià)多少出售，偉國(guó)要包銷(xiāo)回款3億元。
耀華通過(guò)這種手段，順利將鑫耀大廈的商鋪轉(zhuǎn)手。而偉國(guó)卻看中了里面的巨大利潤(rùn)空間。
因?yàn)樘幱诠鸹◢徠ぞ呱倘�，所以偉�?guó)將鑫耀大廈的商鋪包銷(xiāo)后，將其命名為萬(wàn)麗皮具城，成立了廣州萬(wàn)麗皮具市場(chǎng)有限公司（下稱(chēng)“萬(wàn)麗公司”）進(jìn)行管理。當(dāng)時(shí)出售的商鋪是318間，建筑面積為8000平方米左右，以3億元左右的總價(jià)計(jì)算，這些商鋪的單價(jià)約4萬(wàn)元/平方米。
偉國(guó)為銷(xiāo)售商鋪，經(jīng)包裝后，承諾5年內(nèi)享受8%的返租。而當(dāng)時(shí)買(mǎi)家簽兩份合同，一份是商品房買(mǎi)賣(mài)合同，公司是耀華地產(chǎn)，一份是租賃合同，公司是萬(wàn)麗公司。
偉國(guó)當(dāng)初只出售了160余間商鋪，至于原因，時(shí)代周報(bào)記者采訪中得知這樣一個(gè)版本：偉國(guó)已向耀華回款了3億元，因?yàn)閱蝺r(jià)很高，所以偉國(guó)實(shí)際收益甚豐，如果再銷(xiāo)售回籠資金，怕耀華反悔，剩下的商鋪就自己持有。
商鋪業(yè)主張先生對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，他的商鋪是在2010年1月份買(mǎi)的，商鋪在四樓，但是單價(jià)是10多萬(wàn)元/平方米，當(dāng)時(shí)賣(mài)價(jià)便宜的也有5萬(wàn)元/平方米，有些臨街首層鋪面可高達(dá)40萬(wàn)元/平方米。如以這樣算來(lái)，偉國(guó)一轉(zhuǎn)手，就賺取了一倍多甚至是數(shù)倍的利潤(rùn)。據(jù)粗略統(tǒng)計(jì)，偉國(guó)詐騙的資金接近10億元。
然而好景不長(zhǎng)，8月中旬，偉國(guó)的董事長(zhǎng)楊衛(wèi)國(guó)涉嫌非法集資，被廣州市公安局經(jīng)濟(jì)犯罪偵查支隊(duì)正式控制人身自由，并查封了銀行賬戶。
偉國(guó)式金融傳銷(xiāo)
偉國(guó)的前身為廣州博宣文投資有限公司，成立于2004年，原始股東并不是楊衛(wèi)國(guó)，而是另三位自然人，注冊(cè)資金1000萬(wàn)元。2006年，楊衛(wèi)國(guó)接手全部股權(quán)。
從2007年開(kāi)始，偉國(guó)集團(tuán)在未取得從事金融業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)資格的前提下，組成龐大的招商經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，將承租來(lái)的物業(yè)，裝修成偉國(guó)服裝、精品、鞋都、數(shù)碼等商貿(mào)城。通過(guò)出租1-15年經(jīng)營(yíng)權(quán)，一次性投資返租，年回報(bào)率可達(dá)8%-30%，同時(shí)以期滿后一次性返還本金等作為誘餌，在2007年6月-2010年10月，先后誘騙1249人簽訂租賃合同、委托投資經(jīng)營(yíng)合同，非法吸存公眾存款3.47億余元，造成918人損失2.62億元。工商資料顯示，偉國(guó)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照在2010年12月2日被吊銷(xiāo)。
與常規(guī)的產(chǎn)權(quán)鋪返租不同，偉國(guó)采取的手法是無(wú)產(chǎn)權(quán)商鋪返租：將某產(chǎn)權(quán)物業(yè)整體租賃下來(lái)，一般簽15年以上的合同，再將使用權(quán)出售給小投資者，并許以高額返租回報(bào)，同時(shí)也將部分商鋪以一定的租金出租給經(jīng)營(yíng)者。
這樣一來(lái)，偉國(guó)有兩大資金支出：一是物業(yè)所有方的租金；二是投資者的返租。而其卻從投資人那里一次性拿到了一大筆錢(qián)。偉國(guó)真正的目的不在于經(jīng)營(yíng)旗下的物業(yè)，而是拿著從投資人那里融來(lái)的資金去做別的投資。“偉國(guó)所做的其實(shí)是金融傳銷(xiāo)，利用高額返租回報(bào)把投資客的錢(qián)圈進(jìn)來(lái)，前面人分后面人的錢(qián)，傳到最后無(wú)法維持下去，投資者就倒霉了。”知名地產(chǎn)專(zhuān)家韓世同表示。
2009年，偉國(guó)向長(zhǎng)沙擴(kuò)張，地處長(zhǎng)沙的廣州服飾城招商。然而因資金鏈斷裂，返租未兌現(xiàn)，直接導(dǎo)致廣州服飾城運(yùn)作基本癱瘓。此事件迅速產(chǎn)生連鎖反應(yīng)，波及到了在廣州的偉國(guó)，也讓包括廣州在內(nèi)的其他項(xiàng)目的數(shù)千投資者陷入恐慌。
偉國(guó)在廣州有三個(gè)商貿(mào)城項(xiàng)目，分別是偉國(guó)商貿(mào)城、偉國(guó)鞋城和偉國(guó)通訊數(shù)碼城，這三個(gè)項(xiàng)目就有5000多個(gè)商鋪。
2009年8月中旬，一紙《告客戶書(shū)》落在投資者的手上，《告客戶書(shū)》稱(chēng)，因偉國(guó)經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)問(wèn)題，致資金緊張，政府部門(mén)已凍結(jié)了偉國(guó)集團(tuán)及其股東的所有財(cái)產(chǎn)，控制偉國(guó)的老板及核心人員的人身自由，并正協(xié)商解決辦法。
9月份，處于保外就醫(yī)期的偉國(guó)老板楊衛(wèi)國(guó)現(xiàn)身，稱(chēng)“過(guò)往投資了無(wú)產(chǎn)權(quán)商鋪并非我的問(wèn)題，主要是商鋪多是村產(chǎn)業(yè)，本身并無(wú)產(chǎn)權(quán)證” 。
而偉國(guó)的余波從無(wú)產(chǎn)權(quán)物業(yè)殃及有產(chǎn)權(quán)物業(yè)，萬(wàn)麗皮具城業(yè)主同樣沒(méi)收到返租，且早已過(guò)了租賃合同的約定開(kāi)業(yè)期，但萬(wàn)麗公司的老板卻悄然失蹤，租賃合同同樣成為一紙空文。
廣東唯杰律師事務(wù)所律師王美舟向時(shí)代周報(bào)記者分析，高額返租的特點(diǎn)是，簽商品房買(mǎi)賣(mài)合同和租賃合同的不是同一家公司。建設(shè)部在《商品房買(mǎi)賣(mài)管理辦法》中禁止返租銷(xiāo)售，換一個(gè)管理公司返租只是一種手段，也是在打擦邊球，規(guī)避法律。但是，這類(lèi)管理公司卻多是由開(kāi)發(fā)商成立，當(dāng)然不排除代理商因?yàn)榘N(xiāo)利益巨大而自己成立管理公司。這類(lèi)公司經(jīng)營(yíng)成本很低，出事后，可以注銷(xiāo)，也可另設(shè)新的公司來(lái)替代，就是所謂的皮包公司。
但是，買(mǎi)家卻最容易陷入高返租的溫柔陷阱。“一是返租租金很高，買(mǎi)主會(huì)認(rèn)為其實(shí)際支付金額并不高。二是買(mǎi)家將開(kāi)發(fā)商和管理公司混為一談，實(shí)際上管理公司卻沒(méi)經(jīng)濟(jì)實(shí)力。”王美舟對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示。
一位不愿具名的知情人士對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，高返租的另外一個(gè)潛規(guī)則是，在商鋪沒(méi)賣(mài)完之前，承租公司返租是正常履行，但是一旦商鋪賣(mài)完了，承租公司有可能停止支付，高返租只是一個(gè)為賣(mài)鋪而專(zhuān)門(mén)制造的幌子而已。由于簽租賃合同的并不是開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商在事發(fā)后往往能置身事外。
耀樺皮具城再被變賣(mài)
然而，偉國(guó)事件發(fā)生后，耀華卻不得已站了出來(lái)。
當(dāng)初偉國(guó)銷(xiāo)售商鋪后給耀華的3億元資金中有2.5億元被耀華的大股東抽走，而耀華的資金賬戶也被凍結(jié)，抽走的2.5億元很可能被定性為贓款，余下還沒(méi)有來(lái)得及銷(xiāo)售的158間物業(yè)也被查封。
不得已之下，一直在觀望的耀華終于站了出來(lái)，一方面起訴偉國(guó)，撇清與偉國(guó)的關(guān)系，稱(chēng)對(duì)方只是代理商；同時(shí)聲稱(chēng)其對(duì)返租合同不知情，而另一方面卻給偉國(guó)老板一筆費(fèi)用，與其達(dá)成協(xié)議，使其不反訴，促其出局。
按照當(dāng)初的包銷(xiāo)協(xié)議，未售的158間物業(yè)應(yīng)是歸偉國(guó)所有。但耀華為將其解封并據(jù)為己有，卻讓負(fù)責(zé)大廈住宅管理的物業(yè)公司廣州鑫耀物業(yè)管理有限公司（下稱(chēng)“鑫耀物業(yè)”）出面，履行業(yè)主與偉國(guó)的返租協(xié)議，利益得到保障后，業(yè)主不再提起訴訟。而耀華賬戶和余下物業(yè)也被解封，被抽走的2.5億元資金也可以安全運(yùn)作。
“當(dāng)時(shí)我們是和萬(wàn)麗公司簽的租賃合同，但是這公司垮掉以后租賃合同就被耀華收回去了，換成了和鑫耀物業(yè)簽租賃合同。”上述商鋪業(yè)主張先生對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示。
2010年12月29日，耀華給商鋪業(yè)主簽訂了一份承諾函，內(nèi)容是：“我司未出售的158間商鋪在5年租賃期內(nèi)，用于承擔(dān)簽訂《租賃合同》的擔(dān)保，在2015年7月27日前保證不銷(xiāo)售，如果銷(xiāo)售，則保證以銷(xiāo)售回籠資金優(yōu)先一次性支付業(yè)主全部剩余租金。”
此后，耀華將皮具城改名為“耀樺國(guó)際皮具城”，重新定位包裝。但是直到2012年3月28日，耀樺皮具城才正式開(kāi)業(yè)。但此后耀華卻幾乎無(wú)作為，放任皮具城的經(jīng)營(yíng)。而隨著周邊市場(chǎng)的迅速擴(kuò)容，耀樺皮具城商家客流量被分流，生意極為慘淡。2012年11、12月，一些商家不得已與耀華皮具城簽訂了退場(chǎng)協(xié)議。
耀華無(wú)心經(jīng)營(yíng)的背后，與其內(nèi)部紛爭(zhēng)緊密相關(guān)。耀華大股東獨(dú)自抽走2.5億元資金，引起了小股東極度不滿，接走剩下一半物業(yè)。不過(guò)其卻無(wú)意持有，而是尋求買(mǎi)家，后將這些物業(yè)以1億多元一次性賣(mài)給一家名為寶達(dá)投資的投資商，再次置身事外。但是寶達(dá)投資亦無(wú)心持有，再次找來(lái)了新的代理商出售余下物業(yè)，耀樺皮具城再次被變賣(mài)，隨后更名為“越和皮具城”。
越和操作手法如出一轍
耀樺皮具城被變賣(mài)后，越和集團(tuán)以40年總收益近37倍來(lái)吸引人購(gòu)買(mǎi)，其手法和偉國(guó)如出一轍。
越和國(guó)際皮具城一樓的大廳，被暫時(shí)包裝成銷(xiāo)售中心，2、3、4樓已經(jīng)人去樓空，原有租戶或已退場(chǎng)或暫時(shí)退場(chǎng)。該皮具城于去年12月底開(kāi)賣(mài)，計(jì)劃在今年4月1日正式開(kāi)業(yè)。該項(xiàng)目對(duì)外聲稱(chēng)投資組合方是耀華地產(chǎn)和寶達(dá)投資，寶達(dá)投資的子公司置佳商業(yè)負(fù)責(zé)商鋪的全程營(yíng)銷(xiāo)，代理方是越和集團(tuán)，但是產(chǎn)權(quán)卻歸寶達(dá)投資所有。
“你不用擔(dān)心場(chǎng)子旺不起來(lái)，越和都是帶著5000萬(wàn)元資金進(jìn)場(chǎng)的，是自負(fù)盈虧，所以，他一定會(huì)做旺這個(gè)場(chǎng)的。”越和皮具城銷(xiāo)售主管何汶諾對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示。
越和國(guó)際皮具城平面圖顯示，目前仍是318間商鋪，而現(xiàn)在所出售的商鋪，就是當(dāng)初偉國(guó)未售、后被耀華收走并承諾不賣(mài)卻賣(mài)給寶達(dá)投資的158間商鋪。
而這些商鋪的出售手段仍然類(lèi)似，即買(mǎi)主與寶達(dá)投資簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，但是卻需和越和簽訂租賃合同，以越和承擔(dān)返租。并且所有商鋪?lái)氂稍胶徒y(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理3年，3年內(nèi)買(mǎi)家可享受返租，分別為4%、6%、8%，3年后買(mǎi)家可自行處理。
該皮具城銷(xiāo)售中心表示，除其中150個(gè)商鋪的產(chǎn)權(quán)不出售，經(jīng)營(yíng)收益由寶達(dá)投資和越和集團(tuán)五五平分外，其余都出售。
而當(dāng)記者問(wèn)及當(dāng)年偉國(guó)賣(mài)出的商鋪怎么處理時(shí)，何汶諾卻對(duì)記者如此表示：“我們接手前，這皮具城其實(shí)是沒(méi)人管理的。偉國(guó)是經(jīng)濟(jì)犯罪，實(shí)際上他們出售的僅僅是經(jīng)營(yíng)權(quán)，并且偉國(guó)出事后，錢(qián)都已經(jīng)退了。現(xiàn)在我們賣(mài)的商鋪是有40年產(chǎn)權(quán)的，產(chǎn)權(quán)證買(mǎi)后30天就可以拿到。”
這明顯經(jīng)不起推敲，越和國(guó)際皮具城一半商鋪是由當(dāng)初160名業(yè)主簽《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》買(mǎi)下的，直接享有產(chǎn)權(quán)，只不過(guò)還沒(méi)拿到產(chǎn)權(quán)證。而商鋪的業(yè)主以及鑫耀大廈的一部分住宅業(yè)主也以耀華地產(chǎn)遲辦房產(chǎn)證為由提起訴訟，早已立案。而據(jù)接該案的律師稱(chēng)，房產(chǎn)證很快就可以拿到了。
“返還的租金是沒(méi)斷，但不知道以后怎樣。有一點(diǎn)是，當(dāng)初耀華以承諾不出售余下商鋪?zhàn)鳛樽赓U合同的擔(dān)保，如果出售就一次性付給我們剩余租金。但現(xiàn)在越和國(guó)際皮具城出售的商鋪就是以前余下的，耀華違約了，但是卻沒(méi)有一次性付余下租金，現(xiàn)在一直是僵在這里。”商鋪業(yè)主張先生對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示。
目前越和國(guó)際皮具城的均價(jià)至少在12萬(wàn)元/平方米以上，且臨街首層的價(jià)格更是天價(jià)。宣傳單列出的投資金算盤(pán)顯示：“商鋪40年可取得租金7867萬(wàn)元，頂手費(fèi)約3190萬(wàn)元，總收益高達(dá)11057萬(wàn)元，40年總收益高達(dá)36.9倍以上，平均每年翻1番。”
但是，越和國(guó)際皮具城今后的經(jīng)營(yíng)情況才是關(guān)鍵，否則，這些理想的收益數(shù)據(jù)都是浮云。越和國(guó)際皮具城銷(xiāo)售主管表示：“越和一直是做一個(gè)旺一個(gè)，之前有成功案例在先，越和經(jīng)營(yíng)的商鋪市值有10億元左右�，F(xiàn)在越和更是自負(fù)盈虧，每年又保證有一定量的廣告投入，一定會(huì)做旺。”資料顯示，越和運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目有中六電腦城、越和仰忠精品批發(fā)商場(chǎng)、廣州越和（國(guó)際）眼鏡城等。
雖然眼下夸得天花亂墜，但是經(jīng)歷幾番糾葛之后，越和國(guó)際皮具城的未來(lái)走向，仍是一個(gè)未知數(shù)。 |
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